借名买房未签订书面合同，如何确认借名买房关系的成立 作者：赵继康律师     时间：2020-03-04    来源：赵继康律师

借名买房未签订书面协议，如何确认借名买房关系的成立

赵4与赵1、赵2房屋买卖合同纠纷

基本案情：

上诉人（原审被告）：赵1，赵2，名义买房人

被上诉人（原审原告）：赵4，实际买房人

赵4与赵1系兄弟，赵2系赵1之女。2005年赵1因其名下房屋被拆迁取得经济适用房购房资格，2006年3月23日赵1、赵2作为乙方与天津市安居建设发展总公司签订天津市经济适用住房买卖合同，购买坐落于天津市河东区彩丽园XX号房屋，价款为311670元，首付101670元，以赵2的名义贷款210000元。上述天津市经济适用住房买卖合同中乙方签名“赵1、赵2”系赵4亲笔书写。该房屋首付款由赵4存入赵2名下账户，用此账户支付房屋首付款，自签订贷款合同后至2007年3月5日，每期贷款均由赵4偿还，2007年3月6日赵4一次性清偿贷款206199.35元，涉诉房屋贷款全部还清。涉诉房屋的买卖合同、契税发票、维修基金收据、还贷手续及原始房屋产权证均在赵4处。该房屋于2006年7月15日交付给赵4，赵4之女赵静于房屋验收单上签名，并与开发商签订业主公约，与物业公司签订消防、装饰装修、车位使用等协议，与自来水公司签订用水协议书。赵4为涉诉房屋交纳了自房屋交付至2014年7月15日的物业费及自房屋交付至2013年度的采暖费。涉诉房屋交付后由赵4进行装修，并居住使用。2010年3月10日赵1取得涉诉房屋的产权证，赵2为共有权人，首次办理房屋产权证由赵4保存。

在取得房屋产权证书后，赵1、赵2否认与赵4存在借名买房关系，认为与赵4关系很好，委托赵4签订购房合同，因经济困难所有房款均系向赵4所借，分期偿还的贷款均由赵4出资及办理，赵1、赵2不清楚还贷数额，曾一次性偿还赵4贷款8000至10000元，一次性清偿贷款206199.35元系赵4偿还，但仍系赵1、赵2向原告借款。

赵4认为其与赵1、赵2存在借名买房法律关系，诉至法院，请求：1、确认坐落于天津市河东区彩丽园XX房屋归赵4所有，将房屋转移登记在赵4名下；2、被告承担本案诉讼费用。

法院判决：

一审法院判决：一、天津市河东区彩丽园XX号房屋归原告赵4所有；二、被告赵1、赵2于本判决生效后七日内配合原告赵4将上述房屋所有权过户登记至原告赵4名下，过户费用由原告赵4承担。

赵1、赵2不服一审法院判决上诉至天津市第二中级人民法院，二审法院驳回上诉，维持原判。

争议焦点：

在不存在借名买房合同的情况下，如何认定借名买房关系的成立？

律师点评：

关于双方是否存在借名买房关系事实的问题。赵1与赵4是兄弟关系,双方之间不存在借名买房的书面协议。但是根据已经查明的事实,涉诉房屋的买卖合同中“赵4、赵2”的签名系赵4亲笔书写,涉诉房屋的首付款、按揭贷款、物业费、取暖费等费用均由赵4支付,涉诉房屋的买卖合同、契税发票、维修基金收据、还贷手续、原始房屋产权证等均由赵4持有,且房屋交付后由赵4进行装修并居住至今。综合上述因素,赵4已经完成了举证责任,以上事实形成了完整的证据链,法院据此认定双方存在借名买房关系,并无不当。赵1、赵2主张包括购房款、取暖费、物业费等费用均系向被申请人赵4所借,双方仅存在债权债务关系,但未提供证据予以证实,该主张不能成立。原、被告之间的借名买房并不侵害国家及他人利益，同时涉诉房屋所有权证书取得及契税缴纳至今均已满5年，即限制上市交易期已届满，涉诉房屋已取得上市交易的条件，故原、被告办理房屋所有权转移登记的条件已经具备，因此原告诉请要求涉诉房屋归原告所有及登记至原告名下的诉请，具有事实及法律依据。

律师策略：

借名买房系指以他人名义购买房产，名义买房人和实际买房人约定实际买房人以符合政府规定条件的人的名义买房，等到条件允许时再将房产过户到实际买房人名下，借名买房中应以实际买房人对房屋进行出资为构成要件。但是借名买房存在诸多的风险，如：名义买房人反悔，导致出资人无法取得房屋产权；名义买房人死亡，其继承人不了解借名之事，不承认借名买房之事；被名义买房人转让或者抵押、被法院强制执行；第三人对登记购房人（名义买房人）转移房产给实际出资人的行为提出异议。借名买房发生的原因、形式多种多样，最关键的是确定原、被告之间是否存在借名买房关系及该借名买房效力的认定：

第一，购房款的来源情况。购买房屋的资金来源是认定是否存在借名买房关系的一个基本的事实和依据，借名人主张借名买房，首先应当提供相关证据证明购房款的来源。如通过转账支付时的银行转账凭证，如现金付款的付款收据及其他证据。

第二，房屋的交付使用情况。一般情况下，对购买的房屋有需求的是借名人，因此接收房屋、对房屋进行装饰装修、直接使用房屋者是真正购买房屋的人，而非出名购房的人。房屋登记在出名人名下，但是接收、使用房屋的为借名人，这种长期使用的事实，可以在一定程度上证明是否存在借名买房的关系。可以依据房屋的交接记录上的签字、装饰装修合同的签订、房屋日常使用票据，如缴纳水费、物业费、暖气费的票据、支付记录等佐证。

第三，相关购房发票、税费票据及产权证的持有情况。有别于一般物品的买卖，房屋买卖合同的标的较大，而且都会有正规的发票，对于一般的购房者而言，保存购买房屋的发票、税费票据是一种常态，没有特殊原因是不会将这些票据交给他人的。借名买房关系中，即使票据上的名字是出名人，但实际控制人一般是实际购房人。另外就是房屋产权证的持有情况，房屋产权证作为证明房屋所有人最直接的材料，房屋实际购买者即使借出名人的名义购房，但一般也会将产权证保留在自己手中，以防出名人私自处理房屋，损害自己的利益。如果产权登记的出名人并未持有购房发票、税费票据及产权证，且有没有合理解释的，就增加了借名买房法律关系存在的盖然性。

第四，借名买房的缘由。借名买房的缘由是证明借名买房关系存在与否的另一因素。借名人借用出名人的名义购房，多具有规避限购政策、享受特定优惠条件、转移财产、逃避债务或者简便手续、规避税费等目的，尤其是借名人，应当对借名买房的缘由作出合理解释。借名买房的合理缘由存在不代表借名买房关系的存在，但是没有合理原因，没有借他人名义购房的合理事由和解释，意味着借名买房缺乏事实成立的逻辑基础。

综上，对于亲属之间未签订借名买房协议，可通过购房票据、实际使用或控制房屋等客观情况来认定。借名买房情况下真正购买人所举出的间接证据能够形成完整的证据链条证明其系真正购房人的，应当确认其为真正的房屋产权人。即便是经济适用房，在限制交易期结束后，也可以起诉至法院确认借名买房关系的存在。但是借名买房的协议仅仅对协议方有约束力，不得对抗外部行为，且借名买房协议不得违反他人的合法权益、社会公共利益。

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