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赵继康律师 赵继康 律师,男,汉族,法学硕士,中华全国律师协会、山东省律师协会会员,优秀青年律师。西南政法大学研究生,具有证券从业资格、基金从业资格。现为齐鲁律师事务所专职律师,山东省政府信访局值班律师,山东省委员会信访... 详细>>

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律师姓名:赵继康律师

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房产纠纷

房屋为凶宅(死过人)应当如何处理?

房屋为“凶宅”,应当撤销房屋买卖合同,返还已付款项

 

基本案情:

原告:刘某某(买受人)

被告:郭某某黄某某(出卖人)

郭某某黄某某系夫妻关系。 2015624日,郭某某黄某某刘某某签订《房产买卖协议书》,约定郭某某黄某某将坐落于厦门市房屋以490万元出售给刘某某。合同签订后,刘某某依约向郭某某黄某某支付了120万元的购房款。刘某某交付120万元定金后不久,刘某某获悉其购买的上述房屋在之前曾发生过人员坠楼事件,刘某某认为出卖人出售房屋之前故意隐瞒该重大事实,导致刘某某在不知情的情况下与郭某某黄某某签约。郭某某黄某某在签约前未将该事实如实告知刘某某,致使刘某某作出错误的意思表示,其行为已违背公序良俗法律原则,构成欺诈。郭某某黄某某声称对于发生过非正常死亡并不知情,其并不存在欺诈。法院向公安部门调取了《现场勘验检查工作记录》、《现场照片》、《尸检报告》,查明在涉案房屋内确实有非正常死亡的坠楼事件发生。

 

刘某某诉至法院请求法院判令:1、撤销原、被告双方于2015624日签订的《房产买卖协议书》;2、被告返还原告购房款120万元并支付逾期还款利息(按同期银行贷款利息自起诉日计算至实际还款之日止);3、本案诉讼费用由被告承担。

法院判决:

一、撤销原告刘某某与被告郭某某黄某某2015624日签订的《房屋买卖协议书》。

二、被告郭某某黄某某应于本判决生效之日起十日内返还原告刘某某购房款120万元。

三、驳回原告刘某某的其他诉讼请求。

争议焦点:支付巨额定金后双方签订的《房产买卖协议书》是否可撤销。

律师点评:

一、虽然郭某某黄某某辩称对坠楼事件并不知情,不存在故意隐瞒和欺诈的情形,但是法院已经查明涉案房屋确实发生过坠楼事件。刘某某主张郭某某黄某某刘秀林坠楼事件是知情的,但并未提供证据予以证明,故刘某某关于郭某某黄某某存在故意隐瞒和欺诈的主张,未得到法院的认可。

二、房屋买卖作为一项重大民事活动,按日常生活经验及民间习俗,客户购买房屋都会挑选没有发生过非正常死亡的房屋,房屋发生非正常死亡事件,往往会使房屋价值下降,若刘某某知悉讼争房屋发生过人员坠楼死亡事件,作为购买方势必作出全面和综合的判断,故刘某某在不知讼争房屋发生过人员坠楼死亡事件的情况下作出的购房决定并按约支付120万元购房款,并非其真实意思表示,因此《房产买卖协议书》的签订因存在重大误解可予以撤销

三、合同被撤销后,因合同取得的财产,应当予以返还,故刘某某主张郭某某黄某某返还购房款120万元,应予支持。刘某某主张郭某某黄某某支付逾期还款利息,因郭某某黄某某并不存在故意隐瞒和欺诈的行为,郭某某黄某某并无过错,主张逾期还款利益并未得到法院的支持。

律师策略:

一、“凶宅”并非法律概念,一般指在一定时期内曾发生过自杀或他杀等人为因素致人非正常死亡的房屋。发生一般生老病死的房屋一般不会被定义为“凶宅”。

二、《合同法》第五十四条规定:“下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销: (一)因重大误解订立的; (二)在订立合同时显失公平的。 一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的,人民法院或者仲裁机构不得撤销。”本案中,法院根据重大误解撤销合同。需要注意的是,具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权。

三、《民法总则》第一百五十三条第二款规定:违背公序良俗的民事法律行为无效。在买受人不知情的情况下,签订“凶宅”买卖合同,是否因违背“公序良俗”而,尚有争议。但不管是房地产经纪人还是买受人,在居间、买卖房产时,应当尽可能对商圈熟悉,对低于市场价格的房屋多想为什么。

四、居间人促成“凶宅”合同成立的,无权收取佣金,有可能被买受人追诉赔偿责任。



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