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赵继康律师 赵继康 律师,男,汉族,法学硕士,中华全国律师协会、山东省律师协会会员,优秀青年律师。西南政法大学研究生,具有证券从业资格、基金从业资格。现为齐鲁律师事务所专职律师,山东省政府信访局值班律师,山东省委员会信访... 详细>>

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律师姓名:赵继康律师

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房产纠纷

部分共有人签订的房屋买卖合同有效

部分共有人签订的买卖合同有效

原告黄某某汪某某与被告樊某某定金合同纠纷

 

基本案情:

原告黄某某汪某某,买受人。

被告樊某某出卖人,房产所有权人之一。

被告樊某某为房屋的权利人之一,另一权利人为韦丽静。樊某某与韦丽静于2011年5月7日取得该房屋的所有权。2015年7月5日,原告黄某某汪某某与被告樊某某经某经纪公司居间就该房屋签订《房地产买卖居间协议》一份。协议约定:原告黄某某汪某某向被告樊某某购买该房屋,总价款193.50万元。原告于2015年7月5日支付被告定金2万元,于2015年7月6日支付定金3万元。某经纪公司工作人员李志成到庭陈述:签订合同时曾告知被告妻子韦丽静。后因被告称其妻子韦丽静不同意出售房屋,故未能继续履行。原告起诉要求法院判令:被告双倍返还原告支付的定金,计10万元。

法院判决

法院判决被告樊某某于本判决生效之日起十日内双倍返还原告黄某某汪某某定金计100,000元。

律师分析:

一、依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定,当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。无论该房屋的另一权利人韦丽静是否同意被告签订本案所涉合同,均不影响合同的效力。另外,他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人,当然需要证据证明。

二、合同的效力以成立为前提,居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。本案中合同虽然有效,但无法履行,居间人能否要求支付报酬呢?合同法第四百二十五条规定,居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中,代办贷款和登记的佣金肯定无法收取;居间人有严重瑕疵,居间佣金也应当酌情减少

律师策略:

一、作为居间人,本案中只需要有一份韦丽静的书面授权即可,无需公证。即便书面授权无法立刻拿到,也应当事后补充。即便不好补充,可以在签订合同时,通过微信、录像等方式,固定委托证据,以便合同的顺利履行。居间人的工作是有瑕疵的。

二、假如本案中原告要求被告继续履行合同,协助过户,虽然合同有效,但因其中一个权利人不同意过户,法院一般不会支持原告的诉讼请求,而是向其释明解除合同并根据合同相对性,要求被告承担违约责任。

三、本案的原告可以选择违约责任中的损失责任,即差价损失,更有利于补偿原告的损失。



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