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赵继康律师 赵继康 律师,男,汉族,法学硕士,中华全国律师协会、山东省律师协会会员,优秀青年律师。西南政法大学研究生,具有证券从业资格、基金从业资格。现为齐鲁律师事务所专职律师,山东省政府信访局值班律师,山东省委员会信访... 详细>>

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借名买房的法律风险分析——基于济南东城逸家、西蒋峪(西江华府)鼎秀家园顶名买房(借名买房)等房地产开发项目

借名买房的法律风险分析——基于济南东城逸家、西蒋峪(西江华府)鼎秀家园顶名买房(借名买房)等房地产开发项目

房地产市场的热度一直未减山东地区不断加强对房地产市场的宏观调控力度,2016限购、限贷等控制房地产市场的政策层出不穷为规避限购令、限贷令或购买保障性住房许多人便采用借名购房的方式购买房屋,即借名人与被借名人达成书面或口头的借名购房合同,借名人实际出资,以被借名人的名义买受商品房,并将该房屋登记在被借名人名下。在我代理的济南东城逸家、西蒋峪(西江华府)鼎秀家园借名买房纠纷中,一般先交纳30万的首付款,然后再支付后期购房款,在交易的过程中实际买房人往往会支付给出名人一定的“好处费”,一般一万到十几万不等

 

在我国的法律体系中,暂没有专门的法律规范针对借名买房问题进行指引与规范。司法实践中,借名买房引发的诉讼频发,就借名人与被借名人的借名买房合同的效力及履行问题、第三人与借名人之间的权利冲突问题更是成为诉讼中各方争议的焦点。 

一、借名买房的分类与合同效力

 依照“借名”的原因不同,可将司法实践中常见的借名买房分为1.为购买保障性住房的借名买房、2.规避限购令的借名买卖合同、3.转移财产规避债务类的借名买房、4.降低交易成本享受特定优惠类的借名买房

前三种方式的借名买房与本次讨论的范围无关,其实济南东城逸家、西蒋峪(西江华府)鼎秀家园借名买房就是第四种,降低交易成本享受特定优惠类的借名买房

此种情形之下借名买卖合同事实上被借名人对其民事权利的自由处分,合同有效。从政府管理的宏观层面来看,被借名人将其优势资格处分后,其也再无资格同样再次享受优惠,从总量控制的角度分析,借名买房合同的达成并没有新增优惠资格数量,也并没有第三人因交易而受损。因此,此种类型的借名买房合同无涉社会公共利益,也没有损害第三人的利益,应属于有效合同。

二、借名买房合同项下的房屋产权归属

在借名买房的模式下,房屋的实际所有权与不动产权登记簿上的公示记载信息不一致,被借名人在登记中显名,而借名人虽然在名义上不是房屋的所有权人,但实际上对房屋进行占有、使用、支配,此时其构成真实权利人。由于不动产权登记簿只具有物权的推定效力与公示效力,此时,判断物权的归属应当以是否涉及善意第三人为标准。

(一)不涉及“善意第三人”的,则借名人为房屋所有权人。

在不涉及善意第三人的情况下,此时借名买房合同在借名人与被借名人之间发生效力,借名人应是房屋所有权人。不动产权登记簿上的记载只具有推定效力,借名人才是真实的房屋所有人。借名人可以借名买房合同、购房款支付凭证、房屋实际控制证据(水电、物管费缴纳单据)等为证据材料主张房屋的实际所有权,即可以通过举证来证明自己享有不动产的所有权,从而推翻不动产登记的推定效力来取得房屋的所有权。此时,如果借名人提起诉讼,要求继续履行借名买房合同或者确认其对房屋享有所有权。在符合行政机关房屋登记的有关规定以及借名买房的合同的约定前提下,法院一般会支持借名人的诉讼请求,此时,借名人行使权利的法律依据是《物权法司法解释一》的第2条。物权法司法解释一》第2条:“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持。”)

在我们代理的借名买房案件中,一般没有涉及善意第三人和合法权益,因为在该类案件中在未取得不动产登记证书的情况下已经引发了很多纠纷,相关部门已经介入(济南东城逸家、西蒋峪(西江华府)鼎秀家园引发的纠纷在济南房地产交易市场都很清楚),并且该房产开发商取得首次登记的时间在20198月份到201912月份不等,但也不排除个别名义买房人将房屋以“下证过户”的方式出售给其他人。

(二)在涉及“善意”第三人的情况下,此时第三人若符合《物权法》及司法解释中善意取得的构成要求的,则第三人应享有房屋所有权。

在被借名人擅自将房屋出卖时,如果存在善意第三人,基于外观主义原则,应保护第三人,应认定符合善意取得制度构成要求的第三人享有的房屋所有权。

三、借名人视角下借名买房合同的法律风险

站在借名人的立场上,基于前文的分析,如采用借名买房的方式进行购买房屋,会产生被借名人擅自处分房屋、被借名人因其个人债务原因导致房屋被查封或者冻结等一系列法律风险。

借名人无法在不动产权登记簿中显名

在借名买房的模式之下,借名人如果想在不动产登记簿中显名,需要满足三个条件:第一,合同有效。第二,需符合行政管理机关关于房屋登记的具体规定。在规避限购令借名购房的情况下,需要满足当地可购买房屋的要求(户口、社保缴纳年限),借名人需证明自身不属于被限购人群。

被借名人擅自处分房屋

借名买房合同中,被借名人是不动产权登记簿上的房屋所有权人,由于《物权法》公示公信的原则,不动产登记簿上的记载具有形式上的推定效力,如果被借名人擅自将房屋抵押或出卖,善意的第三人基于对不动产登记簿上记载的权利人的信任与被借名人签订抵押合同或买卖合同,并已经完成“善意取得”制度所要求的合理价格支付、房屋已经转移登记的,此时房屋归属于善意第三人所有,此时借名人只能追究被借名人的损害赔偿责任,无法取得房屋所有权。

被借名人因其个人债务原因导致房屋被法院查封或执行。

在我国的司法实践中,财产保全程序与执行程序采用“登记或占有的形式推定”的方式确定财产所有者。因此,在借名买房模式之下,如被借名人因其个人债务原因涉诉进入财产保全或者执行程序,登记在其名下的房屋因形式上登记在被借名人名下当然的被执行法院视为责任财产,房屋会被法院查控甚至执行。

我们在代理该类案件时,会提起执行异议之诉,以其为该房屋的实际所有者为由要求解除冻结或不予执行。

四、借名人视角下的风险规避建议

重视《借名购房协议》,在其中设置针对被借名人违约的解除合同条件和违约责任承担规则的章节。

借名购房协议是借名购房法律关系中确定交易各方权利义务的直接法律文件,如借名人选择借名购房方式购买房屋,则建议一定要与被借名人签订《借名购房协议》,其中最重要的是明确在借名人显名登记的障碍消除后,被借名人需配合履行房屋登记变更手续。此外,需对被借名人的常见违约情形专章设立“违约责任”与“合同解除”的章节,约定其因个人债务原因导致房屋被查封或执行、被借名人擅自处分(转让、抵押、赠与等方式)房屋、在能够办理过户登记手续的情况下拒不办理等情形下借名人有权解除合同,并要求被借名人按照一定的标准向借名人承担违约责任。通过约定合同解除权与违约责任条款的设置补强借名买房合同,加大被借名人违约的成本,以敦促其积极履行合同义务。

 如果已经看到赵继康律师这篇文章的人,大部分都属于已经签订了合同,并且引发了纠纷,该条的意义不大

借名人应妥善保存相关证据

借名人在出资购房后,应妥善保存出资凭证与借名购房合同,同时缴纳物管费、水电费的凭证也应当留存,以证明其实际占用房屋。在导致其不能显名登记的情况消除后,应在第一时间要求被借名人履行《借名购房》合同中的房屋变更登记手续,被借名人不配合的,可以在房屋尚未查封的情况下,对其提出给付之诉,要求其继续履行合同。以上材料均可以在房屋查封或执行时,作为提起执行异议之诉的证据材料提交。

根据自身是否符合登记条件以及房屋状态,灵活选择诉请以最大限度维护自身合法权益。 

第一,如借名人已经具备登记条件,房屋上没有权利负担。则借名人可要求被借名人继续履行合同,如被借名人不配合的,可提起给付之诉,要求被借名人继续履行合同,配合办理过户登记。

第二,如房屋之上已经有权利负担(如抵押),可据《借名购房》合同提起损害赔偿之诉,追究其擅自在房屋之上设定权利负担的违约责任。

第三,如房屋已经出卖给第三人,在第三人符合“善意取得”的构成要件(无恶意串通、已支付合理对价、善意、已完成变更登记)的情况下,可据《借名购房》合同提起损害赔偿之诉,要求解除合同,追究其擅自出卖房屋的违约责任。

第四,如房屋已经出卖给第三人,在第三人不符合“善意取得”的构成要件(存在恶意串通、非善意、未支付合理对价、未完成变更登记)的情况下,可以提起确认之诉,要求确认被借名人与第三人之间的买卖合同无效,同时根据自身是否具备登记条件,或者选择确认自身享有房屋的所有权(具备登记条件),或者要求解除合同,追究被借名人承担擅自出卖房屋的违约责任(不具备登记条件)。

第五,如房屋已经被查封或被执行,无论是否具有登记条件,都应该及时提出复议(针对查封裁定)或执行异议(针对执行裁定)。提供出资凭证与借名购房合同,缴纳物管费、水电费的凭证,如具备登记条件的,应提供自己曾经要求被借名人继续履行合同的证据,如不具备登记条件的,应提供目前自身不能登记显名的证据,以证明自身为实际所有权人且对登记与实际状态不符无过错。同时可对被借名人提取损害赔偿诉讼,追究其违约责任。

 

针对不同的方式,赵继康律师提出了不同的应对策略。但是最为保险的方式就是与名义买房人进行协商,办理不动产转移登记手续,转移登记至实际买房人名下,如果名义买房人因房价大幅度上涨已经明确表示不再履行合同,那作为实际买房人,只能通过诉讼的方式解决,且必须尽快诉讼。起诉的目的不仅仅是解决该纠纷,最重要的是争取法院的首次查封(只有首次查封是有效的,在存在首次查封的情况下轮候查封不生效),查封房产之后,不仅仅可以阻止名义买房人将该套房产转移,还可以防止因名义买房的债务纠纷被其他法院查封。

起诉之后的问题:

在起诉到法院之后名义买房人会以各种理由拒绝办理不动产转移登记手续,会抓住合同个别条款大做文章,并且寻找各种理由企图否认合同的效力,比如:该房产5年内不允许转让等问题,具体详情可以加微咨询。

 

 

注:该文章不仅仅适用于济南东城逸家、西蒋峪(西江华府)鼎秀家园借名买房案件,同样适用于其他类似借名买房案件,本文观点不作为针对任何个案的法律意见或建议,仅仅是对于该类案件的总结,具体案件还需具体分析。



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