小产权房到底能不能买？买小产权房有什么风险？ 作者：赵继康律师     时间：2020-03-25    来源：济南高法

小产权房到底能不能买？买小产权房有什么风险？

相信不少人都有购买小产权房的经历，这类房子到底能不能买？有哪些风险？今天一次性讲清楚！

农村经常会出现宅基地房的售卖情况合法吗？此类房屋只能转让使用权不可买卖同时转让需满足以下四点：     

一、需经本村村民委员会同意和乡级政府批准；     

二、转让人与受让人同为本村村民；     

三、受让人无宅基地，符合宅基地申请条件；     

四、宅基地使用权不能单独转让，须与住房一并转，另外，转让人户口应该已迁出本村或属于“一户多宅或多房”。如系一户一宅，须明确表示不再申请宅基地，且有证据表明其已有住房保障，如与其他近亲属合户居住。

买小产权房有风险！

 01没办法办理房产证 

（1）双方签署的购房合同不属于法律认可的正式购房合同，没办法在房管局备案;

（2）开发商未缴纳土地出让金等费用，没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，购房人不能取得房产证; 

（3）即便有证，也不是真正意义上的房产证，部分是镇政府或村委会出具的证，部分是绿本的房地产权共有(用)证，享有的权利完全不一样。     

02难以规避“一房多卖”风险     

因为小产权房无法进行不动产登记，所以买方很难确认卖方有没有偷偷将房屋再次出售。   

03脱离监管质量难以保证     

大多小产权房有严重的安全隐患，建设标准不达标的事情屡屡发生。     

04购房时无法进行银行贷款     

不动产抵押以登记为生效要件，小产权房没办法抵押登记，银行自然也就没办法设立抵押权。     

05套现困难，难以转让     

小产权房不能办理变更登记，这意味着房屋的物权人还是卖方。     

06小产权房难分割     

因为购房人对于小产权房没有所有权，所以不管是离婚，还是继承，法院很可能不对小产权房进行处理。     

07有可能被无偿征用或者征收     

小产权房未经土地行政管理部门批准而使用集体所有土地的，涉嫌违法用地;小产权房无建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的，涉嫌违法建设。     

08随时面临业主“违约风险”     

在面临拆迁或者地段价格暴涨的时候，卖方很有可能以签订的合同无效为由进行毁约。

已经买了小产权房合同有效吗？

根据现行法律2种情况有效，3种情况无效

有效：

一、本集体组织成员之间买卖小产权房；
二、将房屋出售给本乡镇以外的人员，取得有关组织和部门的批准。

无效：

一、本集体与他集体组织成员之间买卖小产权房；

二、集体组织成员与城镇居民之间买卖小产权房；

买房的时候，如何区分正规的商品房和小产权房?

买房时主要看销售方有无“五证”，即：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售许可证。     

有“五证”的就是正规商品房，没有“五证”或缺少“五证”之一的就是小产权房。

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