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赵继康律师 赵继康 律师,男,汉族,法学硕士,中华全国律师协会、山东省律师协会会员,优秀青年律师。西南政法大学研究生,具有证券从业资格、基金从业资格。现为齐鲁律师事务所专职律师,山东省政府信访局值班律师,山东省委员会信访... 详细>>

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律师文集

房屋共有权人未签字,房屋买卖合同是否有效

共有权人未签字,房屋买卖合同是否有效

上诉人(原审原告)杨某某与被上诉人(原审被告)12房屋买卖合同纠纷

基本案情:

上诉人(原审原告):杨某某,买受人。

被上诉人(原审被告):12,出卖人。

123姐弟仨,位于历下区房产系其父母的遗产。20167月初,杨某某委托佛山苑的邻居杨某征询姐弟仨是否同意出售其父亲遗留的房产,经协商后同意出售房产,并于201677日签订了《房屋买卖合同》,该合同内容为:出卖人123,买受人杨某某,房屋面积67.02平方米,总价款105万元。买受人应在买卖合同签订时向出卖人支付定金2万元,在网签之日将首付款人民币30万元支付给出卖人,过户之日将55万元存入出卖人指定的账户中,剩余房款20万元在银行发放贷款时由银行向买受人直接支付。违约责任为:违约方每逾期一日应向本合同房屋买卖相对方支付合同总房价款千分之三的违约金并赔偿对方因此造成的损失(包括律师费、诉讼费、交通费等相关费用)或者违约方向本合同房屋买卖相对方支付本合同总房价款10%的违约金。该合同中还特别注明:因此房产目前正在办理继承公证手续,出卖人与买受人均认可此次交易真实有效。

在出卖人签名处仅有12签字,3未签字。合同签订后,买受人杨某某支付了定金2万元,由12收取并出具收条。12签订合同后,将该合同交予3签字认可时,3发现协议内容与原口头协商的内容付款方式不符,遂不同意将该房屋出售给杨某某

2016720132领取了继承公证书,2016816日取得不动产登记证书,房屋登记为三人共有。12以合同出卖人为三人,而买卖合同上只有两人签字而认定合同无效,拒绝继续履行合同,并称若要继续履行原合同,杨某某应当将房屋总价款由105万元提高至130万元。杨某某不同意提高房屋总价款。2017114日,12将房屋出售给案外人李卫华。

杨某某遂诉至法院请求:1、判令两被告偿还2万元定金及10.5万元违约金;2、判令被告承担本案的诉讼费用。一审法院认为,根据《中华人民共和国合同法》第三十二条规定,当事人采用合同书形式订立合同的,自双方当事人签字或者盖章时合同成立。涉案房屋买卖合同并未经双方全部当事人签字或盖章,故涉案房屋买卖合同并未成立。因涉案房屋买卖合同并未成立,不存在是否有效的问题。一审法院判决:一、被告12于本判决生效之日起十日内返还原告杨某某定金2万元;二、驳回原告杨某某的其他诉讼请求。杨某某不服提出上诉,请求支持一审请求。

法院判决:

二审法院判决:维持一审法院民事判决第一项,撤销第二项判决,改判被上诉人12于本判决生效之日起十日内支付上诉人杨某某违约金105000元。

律师点评

一、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。”本案中,杨某某12签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示,虽然合同所涉及房产为12以及案外人3的共有财产,但12是否有权出售该房产,并不影响买卖合同的效力。

二、123将房屋出售给案外人李卫华的行为导致《房屋买卖合同》的合同目的无法实现,构成根本违约,依据合同违约责任的约定要求12支付合同总价款10%的违约金即105*10%=105000元,具有事实与法律依据。

律师策略:

一、上述司法解释可以理解为“无权处分,有效对待”。从浅层认知来看,谁签字,谁负责,不能无效了之;从深层法理来讲,上述司法解释正是“物权效力与债权效力相区分原则”的具体体现。

二、《物权法》第十五条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”本条是关于合同效力和物权效力区分的规定。根据合同法规定,除非法律有特别规定,合同一经成立,只要不违反法律的强制性规定和社会公共利益,就可以发生效力。合同只是当事人之间的一种合意,并不必然与登记联系在一起。登记是针对民事权利的变动而设定的,它是与物权的变动联系在一起的,是一种物权变动的公示的方法。登记并不是针对合同行为,而是针对物权的变动所采取的一种公示方法,如果当事人之间仅就物权的变动达成合意,而没有办理登记,合同仍然有效。



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